住宅ローンの基礎知識

住宅ローンの頭金はいくら必要?


家を購入する場合、ほとんどの人は住宅ローンを組みます。

住宅ローンは借りた額にプラスしてその利息も返さなければいけません。


その利息を減らすには、借りる額を減らすのが1つの大きな手段で、そのためには頭金
(自己資金)を用意する必要があります。

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では、実際に頭金はいくらくらい必要なのでしょうか?


頭金はいくら必要と決められてはいませんが、一般的には購入価格の2割は必要と言われています。


それは、住宅ローンによっては、物件価格の8割までしか融資してくれない場合や、頭金が多いほうが融資の審査に通りやすかったり、後の住宅ローンの支払いが楽になるからです。


また最近では、「頭金0円!」などとチラシでよく見ることもあり、頭金なしでも物件価
格の100%を住宅ローンで組むことも可能な場合もあります。


しかし、たとえ住宅ローンで100%組んだとしても、諸費用(物件価格の5%から10
%くらい)の資金は自分で用意しなくてはいけませんし、できれば予備資金として、半年
間分の生活費は手元に残しておきたいものです。


もし、頭金が2割に満たない場合は、今まで頭金を貯める余裕がなかったわけですから、
住宅ローンを組んだ後の返済が無理なく支払えるかどうかを慎重に検討しなければなりません。


自己資金=頭金+諸費用+半年間の生活費 と考えておきましょう。




頭金を親から援助してもらう時の注意点


頭金を親から資金援助してもらうことも多いかと思いますが、その際に気をつけていただき
たいことが、「贈与税」です。
たとえ親子間であっても一定額を超える援助は贈与税の対象となります。


贈与税の課税制度には「暦年課税」「相続時精算課税」の2つがあり、贈与を受ける方は

いずれか選択することができます。


暦年課税の贈与税は、個人から個人にその年の1月1日から12月31日までの1年間に
贈与された合計金額から、110万円の年間基礎控除額を控除した金額に税金がかかります。


したがって、援助してもらう金額が110万円以下であれば贈与税はかかりませんが、
110万円以上であれば、以下の税率で贈与税がかかってきますので注意してください。



<暦年課税による贈与税の計算方法>

  

 (贈与された額ー基礎控除額110万円)×税率ー控除額=贈与税   


基礎控除後の課税額 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円以下
600万円以下 30% 65万円
1000万円以下 40% 125万円
1000万円超 50% 225万円


 *たとえば、親から1000万円の資金援助をしてもらった場合は、
 (1000万円ー110万円)×40%ー125万円=231万円 となります。




親からの資金援助が110万円以上の場合


もし、親からの資金援助が110万円以上の場合で、65歳以上の親から20歳以上の子
への贈与(年齢は贈与のの年の1月1日で判断)をする場合に、「相続時清算課税制度
利用し、生前の贈与税の負担を抑えることもできます。


相続時清算課税制度とは、生前贈与の贈与税と相続が発生した場合に課税される相続税

とを通算して納税する制度です。


生前贈与は2500万円(特別控除額)を超える金額に20%の贈与税を納め、その後の
相続時に、その贈与財産と相続財産の合計額をもとに相続税の税額を計算するもので、
すでに納めた贈与税は控除されます。


この制度を利用すれば、2500万円以下の生前贈与については贈与税がかかりません。
贈与と相続を一体して税金を計算するだけで、制度を使わなかった場合に比べて相続税が

減るわけでもありませんが、生前贈与が行いやすくなるのがメリットです。


また、この制度の適用を受けるには、細かい要件を満たすことが必要ですし、翌年の確定

申告の期間内に税務署に申告する必要もありますので、事前に税務署や税理士の方に相談

したうえで行いましょう。




親から資金を借りる場合


親から資金を「贈与」というかたちではなく、「借りる」というケースもあるかと思います。

しかし、親子間の金銭の貸し借りは「贈与」とみなされる恐れがありますので、以下の点に
注意して行いましょう。

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 ・金銭消費貸借契約書を作成する
  手書きでもいいですので、契約書に収入印紙もきちんと貼るようにしましょう。
 

 ・常識内の契約内容にする
  返済金額・返済期間・金利などは常識の範囲内で決めましょう。


 ・契約書のとおり、毎月きちんと振り込みで返済する
  現金渡しをせずに、定期的に返済していることを証明できるよう振り込みにしま   しょう。



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