住宅ローンの種類

買い替えローン


買い替えローンとは、住宅を購入し、現在住宅ローンを支払っている人があらたに
住宅を購入し、住み替えるためのローンです。


金融機関によっては、「住み替えローン」という名称の場合もあります。
住宅ローン住み替え.jpg

たとえば、転勤によって新しい赴任先で新居を購入したり、子供の成長や両親と
の同居など、現在の住まいが狭くなったため、もっと広い家を購入し、住み替え
る場合などがあります。


買い替えローンは、現在の住宅ローンをいったん全額返済して、あらたに新居の
住宅ローンを組むことになります。
それには、現在住んでいる住居を売却し、売却した資金を残っている住宅ローン
の返済に充て、返済に足りない分を新居の住宅の購入資金に上乗せして融資して
もらいます。


また、買い替えローンは現在組まれているローンより融資条件が厳しくなること
が多く、年収が多くないと借りられないケースもあります。


一般的な住宅ローンは、物件価格の8割相当を融資してくれますが、現在住んで
いる家が返済に足りない分はその8割に上乗せして融資されますので、通常の新
築購入の住宅ローン以上に返済の負担があるということです。




買い替えローンのリスクとは?


買い替えのリスクとしては、売りたい家が思った金額で売れない場合です。


近年の不況による不動産価格の下落によって、住宅評価額がローンを下回る場合が多くみられ
ます。


買い替えの場合、売却資金をあてにして資金計画を立てるのですが、売れなければ、売れる金額
まで希望売却価格を引き下げ、さらに新居の購入価格を下げるしかありません。
このような事態を避けるためにも、事前に売却価格を低く見積もって資金計画を考えなければい
けません。


売却価格、新居の購入資金、返済能力のバランスをよく考えることが大切です。


また、「売却と購入のタイミング」が重要になってきます。
一般的に売却が難しい場合は、売却を先行させ、新居の購入が難しい場合は、そちらを先行させ、
できるだけタイミングを合わせるようにします。


  <売却先行の場合>
   購入資金にあてられる金額が確定するので、購入の資金計画が立てやすいのですが、
   購入したい物件が見つからないこともあり、引越しまでに新居が決まらなければ、
   仮住まいを用意する必要があります。


  <購入先行の場合>
   借り住まいなどの費用の発生がありませんが、売却のめどがたたないと2重ローン
   に陥る危険性があります。


 *いずれにしても、住居の売却と購入を同時に行うのは、時間も労力手間も倍かかります
  ので、この2つを任すことができる信頼のおける不動産会社を選びましょう。



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