住宅購入時のポイント

安さが魅力!中古一戸建てを選ぶポイント


建物と一緒に土地が手に入る中古一戸建ての魅力は、何といっても
その「価格の安さ」にあります。

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物件の築後の経過年数にもよりますが、地域やグレードが同じであれば、一般的に新築の6割から7割程度で購入することが可能です。


また、新築では出ないような立地条件の良い物件を安く購入できたり建物の現状を自分の目で見て、納得したうえで購入することができるメリットもあります。


築年数が古い物件であっても、自分の好きなようにリフォームすることも可能ですので、自分の理想に近い家が安く手に入れることができるかもしれません。


しかし、中古物件もさまざま。


価格には不透明さが残りますので、周辺の中古物件の相場なども調べて比較することも大切。それに、あくまで「中古」ですので、キズや傷みなどは覚悟が必要です。


また、築後10年以上経過している物件は、改修費用も視野に入れて
考えなければいけませし、中古物件で多い、木造建築の耐用年数は
20年となっていますので、注意してください。






       < メリット >


 ・新築で購入するより価格が安い 
 ・立地条件が良い物件もある
 ・リフォームで好みの部屋にできる
 ・新築物件を購入するより労力が少ない
 ・物件の状態を見て購入することができる     


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        < デメリット >

 
 ・新築より住宅ローンの融資条件が厳しくなる
 ・新築に比べ、税金面でのメリットが少ない
 ・傷みが激しいとメンテナンスに手間と費用がかかる 
 ・売却の本当の理由がわからない不安がある
 ・建物の性能が不安
 ・キッチンや洗面所などの設備が古い場合がある
 ・原則、仲介手数料が必要





中古物件を選ぶポイント


中古物件は新築物件と違い、価格は安いですが、やはりそれなりにリスクがあります。
いくつか注意する点がありますので、事前に必ずチェックし、購入に値する物件かどうか
見極めましょう。


1.周りの環境は?
 通勤・通学の手段の確保、スーパーや銀行などの生活に必要な施設の有無、騒音や振動、
悪臭がないか、その土地のしきたりなど、実際に生活する立場に立って確認します。
ご近所の方にも聞くといいですね。


2.隣地との境界線は?
 中古住宅の場合、隣地との境界線があいまいになっているケースも少なくありません。
 後のトラブルを避けるために、購入する際はできれば隣地の所有者立会いのもとに確認し、
「境界確認書」を作成すると安心です。


3.私道があるか?
  購入する物件の土地に私道がある場合、その私道に関連する土地の所有者に私道負担が
発生します。何軒かで一定比率もしくは、一軒ごとにきちんと仕切って所有権を設定してい
る場合がありますので、自分の私道の範囲と所有権を確認するようにします。


4.リフォームは可能か?
建物のリフォームを考えているのであれば、その物件がどのような工法、構造であるか事前
に確認する必要があります。
工法や構造によっては、思い通りのリフォームができない場合がありますので、注意してく
ださい。


5.宅地になる前の土地の状態は?
その土地が、宅地になる前に河川や沼地、田んぼなどで埋め立てられた場合は地盤の強度に
不安が残ります。また水害等の被害が無かったかも確認しましょう。


6.物件の傷み具合はどうか?
物件の傷み具合を実際、目で見て確認することもできます。
たとえば、外壁や基礎に亀裂やズレがないか?もしあれば、地盤に問題があることも考えら
れます。
屋内においては、天井にシミやはがれ、壁のヒビやカビ、床のきしみや傾き、キッチン・洗
面台・浴室などの給排水設備に問題がないか?などを細部にわたってチェックします。
そこで、「物件状況確認書」に注意。ここに「給排水の具合が悪い」などの物件の不具合が
書かれていると、それを承知で契約したことになります。


7.改修などのメンテナンスはしてあるか?
家の傷み具合は、前の所有者の住み方やメンテナンスなどの管理がしっかりできているかに
よって大きく違ってきます。今までの修繕・補強工事の実績があれば、その時期や箇所と内
容、リフォームなどについてもしっかり仲介業者に確認しましょう。
また購入後には、どんなメンテナンスが必要なのかも確認が必要です。


8.新耐震基準以降の建物か?
新耐震基準施行日(1981年6月1日)以降に建築確認許可を受けて施行された建物は、
震度7程度の揺れにも倒壊しない構造計算で建てられていることになっています。
それより前に許可を受けて施行された建物であれば、耐震において非常に心配ですので、
「耐震補強工事」を考えるか、「耐震基準適合証明書」を取得できる物件であるかどうか
確認する必要があります。
古い物件であっても、新耐震基準に適合している場合はこの証明書を取得することができ、
住宅ローン減税の対象となります。


9.トラブル物件ではないか?
中古住宅の場合、前の所有者によっては、家の所有権にトラブルがある場合があります。
競売や借り押さえ物件ではないか?前の所有者が手放した理由を聞くことも気持ちよく住む
うえで大切です。 




不安があるなら、専門家に調査してもらう


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中古物件で一番注意しなければならないのは、「建物の構造」です。


家の内装や外装といった見た目だけではなく、建物の構造部分の良し悪しを素人が見て判ることは難しいため、もし建物やその施行業者に不安があるようなら、建築士などの専門家に依頼して、建物の検査を受けることを考えてみてください。


調査は有料になりますが、欠陥住宅をつかまず、長く快適に住める家を手に入れるために調査はとても大切です。




 
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