住宅ローンお役立ち豆知識

2014年4月消費税率アップと平成25年税制改革!気になる住宅購入への影響は?

みなさまご存知のとおり、消費税は2014年4月に8%、2015年10月に10%へ
二段階で引き上げが予定されています。


これを受けて、「増税前にマイホームを!」と考えられている方も多くいらっしゃるかと
思います。また、心理的に漠然と不安を感じている方も多いのではないでしょうか?


そこで、「もっと早く考えていればよかった」と後悔しないように、まずは消費税引き
上げによって住宅購入にどのような影響があるのか考えてみましょう。




消費税アップで、負担はどれだけ増える?


まず案外知られていないのが、消費税は建物の購入価格に課税されますが、土地の
購入価格には課税されないということ。土地には消費税がそもそもかからないのです。


注文住宅の場合は、土地と建物を別々に購入するので、それぞれの価格がわかりやすい
のですが、建売住宅の場合は土地と建物のセット価格で販売されているケースがほとんどです。


しかし、建売住宅も住宅販売価格は、「土地価格」+「建物価格」+「消費税」の合計と
なっており、「建物価格」にのみ消費税が課税され、「土地価格」には課税されることは
ありません。


これを踏まえて、消費税増税で実際どれだけの違いがあるのか、数字で見てみましょう。




 ◆建物価格3,000万円の場合


   消費税  5%の場合 ・・・ 150万円
       8%の場合 ・・・ 240万円(差額+90万円)
      10%の場合 ・・・ 300万円(差額+150万円)    


やはり建物価格が大きいため、消費税も十万円単位で大きな差が生じてきます。


消費税が10%になった場合、単純に考えて今の2倍の税金を支払わなければなりませんので、
「消費税アップ=負担増」は間違いなく、得することはないでしょう。
同じ金額の買い物をするのに、ムダな出費は避けたいものですね。




建物以外にも、こんなところに影響が・・・


家を購入し、入居するためには、多くの諸費用がかかります。


建物価格ほど大きな影響されないため、意外と忘れがちな諸費用に対しても消費税が
課税されますので、きちんと資金計画に入れておかなければなりません。



 ・外構費用     ・設計料
 ・水道加入金    ・土地購入の際の仲介手数料
 ・造成費      ・地盤調査費
 ・地盤改良費    ・土地家屋調査士への手数料  
 ・融資事務手数料  ・保証料
 ・司法書士報酬   ・登記手数料
 ・火災保険料    ・家具
 ・家電       ・引越し費用  ・・・など




増税前に家を買うべき?アンケートからみる今後のマイホーム事情


消費税が増税されるとわかった時、あなたは住宅購入をどう考えますか?


「やはり増税前に買うべき?」


「それとも見送るべき?」


消費税増税によって、世間の人が住宅購入に与える影響をどのように感じているのでしょうか?


野村不動産アーバンネット株式会社が、2013年1月に不動産情報サイト「ノムコム」の
会員を対象とした「住宅購入に関する意識調査アンケート」を実施していますので、まずは
その結果を見てみましょう。




◆不動産は「今が買い時」だと思いますか?(「どちらかと言えば、買い時だと思う」を含む)

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やはり、消費税増税法案が6月に衆議院を通過した影響が、7月の調査結果に大きく
現れていると思われます。
心理的に「消費税UPの前にマイホームを購入したい」と考える方は多いようですね。




◆買い時だと思う理由は何ですか?(3つまでの複数回答) 

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低金利の影響もさることながら、ここでも消費税UPの影響は出ているようですね。




◆今後の不動産価格はどうなると思いますか?

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今後は、経済情勢が上向きなる期待感と不安感が現れていますね。
「上がると思う」理由には、「景気が回復しそうだから」、「新政権のインフレターゲット政策の影響で」、
「消費税アップの駆け込み需要を見越して、価格が上がる」など。




◆今年1年間の住宅ローン金利はどうなると思いますか?

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やはり金利が下がるという方は少数でした。
金利が上がると思う理由としては、「新政研のインフレ目標2%の影響を受けるから」、
「景気が良くなっていくと思うから」など。




◆消費税の増税が実施される場合、住宅購入計画に影響を受けますか?

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◆どのような影響を受けますか?(2013年1月に「影響を受ける」と回答をした方に対して)

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「予算等の購入計画を見直したい」、「購入自体を見送りたい」という人も多いことから、
マイホーム計画を根本的に考え直す必要があると感じているようですね。




消費税5%のうちに家を購入するにはどうしたらいい?


上のアンケートの結果からみても、消費税前に家を購入したいと考える人は多いですが、
では、消費税5%のうちに家を購入するには、具体的にどうしたらいいのでしょうか?


カギは、「引渡し」と「工事請負契約」


消費税5%を適用するには、2014年3月31日までに家の「引渡し(*)」を行うことが
必要です。


ただし、注文住宅など、「工事請負契約」を結ぶ場合については、引渡しが2014年3月31日
以降になっても旧税率5%が適用される経過措置があります。


(*)「引渡し」とは・・・家の売買代金のうち、未払い代金(残金)をすべて支払い、
   不動産登記の申請が終了し、鍵を受けとること。


「工事請負契約の経過措置」とは?
家の購入は、契約してから引渡しまでに時間がかかることから、新消費税率施工の半年前の
2013年9月30日までに工事請負契約を結んでいれば、引渡しが2014年4月1日以降
になっても、消費税は5%が適用されます。



2013年10月1日以降に工事請負契約でも、消費税5%を適用するには?
経過措置期限後'の2013年10月1日以降に工事請負契約を結んでも、2014年3月31日
までに物件引渡しが行われれば、5%が適用されます。


しかし、一般的に注文住宅を購入する際、工事請負契約から引渡しまでにおよそ6ヶ月から8ヶ月
かかります。そのうえ、今後、ハウスメーカーや工務店などへの駆け込み需要が予想され、土壇場
で納期に間に合わない場合も考えられますのでご注意ください。


もし、物件の引渡しが2014年4月1日以降になる場合は、新税率8%が適用されることになります。
また、建売住宅でも良い物件から決まってしまい、「マイホームを選べない」ことが予想されますので、
マイホームをお考えの方はやはり情報収集が大切となります。




前回の増税時はどうだった?


1997年に消費税率が3%から5%へ引き上げられた時はどうだったのでしょう?


やはり、増税の1年前1996年に住宅購入の駆け込み需要は増え、新築住宅着工戸数は、前年比
約15%ほどアップしました。
そして、増税後の1997年には、前年比約30%ダウン。

このことから、今回も増税前には駆け込み需要が予想され、供給が追いつかない事態になる恐れが
あると考えられます。




消費税増税後に家を購入しても、損しない?2013年度税制改正大網とは?


このほど、自民党・公明党の両党は、2013年度の税制改正大網を発表しました。
これには、消費税増税前の駆け込み需要やその反動による需要の減少を無くすため、増税による
負担の平準化し、緩和するための政策が盛り込まれています。


この税制改正大網は、今後の国会審議を経て2012年度中に決定する予定です。
この大網はまだ政府案であり、最終的には国会の可決が必要となりますが、恐らく大きな変更なく
可決されるものとなると予想されます。


その中で、住宅購入に関する主な改正内容をまとめましたので、これから家の購入を考える人は、
一足早くその内容をしっかりとチェックしておきましょう。



住宅ローン減税の拡充
住宅ローン減税は、2013年末から4年間延長するとともに、消費税が上がるタイミングで
最大控除額を2017年末まで引き上げます。


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住民税からの住宅ローン控除額の上限引き上げ
2014年以降は、住民税からの住宅ローン控除額の上限を現行9万7500円から
13万6500円に2017年まで引き上げます。
住民税からの控除でも、控除しきれない場合は、「給付措置」を検討することも盛り
込まれています。



印紙税・登録免許税率の軽減措置の延長
住宅の売買契約と工事請負契約の際に必要な印紙税の軽減措置を2017年3月まで
5年間延長し、2014年4月以降はさらに税額を引き下げ。


また、住宅用家屋を登記する際の登録免許税率の軽減は、2015年3月まで2年間延長。
軽減の内容は、新築住宅の所有権保存登記が0.4%を0.15%に、中古住宅の所有権移転
登記が2%を0.3%に、住宅ローンの抵当権設定登記が0.4%を0.1%に。


★建物価格が大きいほど、消費税の影響は受けやすいのですが、住宅ローンの借入額が大きい
ほど、減税の恩恵を受けやすくなるとも言えますね。




消費税増税前にマイホームをどう考えるか?


同じマイホームを購入するのに、時期が違うだけで、余分に消費税を払うことになるのは
避けたいものですね。やはり少しでも税金による負担は減らしたいものです。


しかし、今回の税制改革大網では、増税前の駆け込み需要への対策が盛り込まれており、
増税後でも増税による負担が抑えられるように検討されています。
「消費税増税」の分、「住宅ローン減税」でカバーできるというものなのです。


その結果、金銭的に大差がないと言われても、やはり心理的に増税前にマイホームを購入
したいと焦ってしまう人も多いと思います。


注意しなければいけないのは、増税後には、生活に関する物の多くが影響を受けるという
ことです。
その影響により、生活そのものが苦しくなる場合も考えられ、その状況の中で住宅ローン
を返済するのも容易でなくなる場合もありますし、景気によっては市場金利が上がり、住宅
ローン金利にも影響を及ぼしかねないのです。


増税=金利が上がる?


自民党は、消費税増税の実施は、「景気回復」が前提と言っています。
税制改革や消費税増税の影響で、「景気回復=金利上昇」となり、結果、住宅ローン金利も
上昇する事態も考えられるということです。


では、いつのタイミングでマイホームを購入すべきか・・・?


大切なのは、「増税による損得勘定」だけでなく、「家計の状況」だと思います。


「金銭的に家を買える状況にあるか?」
「返済はきちんとできるのか?」
「将来に渡って、安定した給与がもらえるか?」
「物件に妥協しすぎていないか?」


と、後悔のないように、購入前にもう一度家計の状況を将来を見越して確認して
いただきたいのです。


今の御時世、将来にわたって給与が安定してもらえる保証もありませんし、土地や
分譲物件の需要も増税前に増え、安易に妥協してしまう場合もあります。
 

一番怖いのは、無理な資金計画でマイホームを購入すること。


急いで買って、そこにリスクがあっては、もともこもありませんよね?
マイホーム購入は、「無理のない資金計画」という基本に立ち返り、景気や金利の
動向も含めて、慎重に考えたいものです。