銀行・不動産会社に直撃取材!

某大手ハウスメーカー 住宅ローンアドバイザーに直撃!


今回は、某大手ハウスメーカーのベテラン住宅ローンアドバイザーの方に取材をしてきました!


実際に住宅を購入されるお客様の生の声や、住宅ローンで選ばれる人気の銀行など、また住宅ローン
アドバイザーという立場から見た住宅購入の際のチェックポイントや住宅ローンを選ぶ決め手、気に
なる審査の内容まで、いろいろなお話を伺いました。




< 住宅ローンアドバイザーについて >                                                    

Q1.まず最初に「住宅ローンアドバイザー」とは、どのような資格ですか?

 
 A.「住宅ローンアドバイザー」とは、一般財団法人 住宅金融普及協会もしくは、
   特定非営利法人 金融検定協会が主催の民間資格です。

   
   住宅ローンの利用を検討されている方に対し、数多い住宅ローンの商品の中か
   ら、その人の収入面やライフプランを考え、無理なく返済ができるように適切
   かつ正確な商品知識と情報を「お客様の立場から提案する役割を担っていま
   す。


   住宅ローンに特化した知識を持ち、公正な立場で適格なアドバイスや情報提供
   を行う「住宅ローンの専門家」で、今後ますます住宅ローン商品の多様化が予
   想される中、住宅ローンアドバイザーの需要はさらに大きなものになると考え
   られます。




Q2.住宅ローンアドバイザーの資格を持っている人は多いですか?
 

 A.私の在籍する展示場には20人中、約半数が有資格者です。
   会社から積極的に資格取得の指示があり、そのきっかけで資格を取得しました。
   住宅ローンアドバイザーの資格があるお陰で、お客様にとっても安心して相談
   できますし、私にとっても安心してお客様の相談を受けることができますね。
 



Q3.住宅ローンアドバイザーとして、お客様に接する時、一番何を大切にしていますか?
 

 A.お客様が、今の生活スタイルを壊さない中での住宅ローン借入金の提案をして
   います。
   お客様の中には、生活レベルを無理してでも、多い借入れを希望する人がみえ
   ますが、そのような方には、たとえば奥様がパートに出て収入を増やしたり、
   お子様がみえる方には、今後は教育費がかかりますので、将来を見据えたライ
   フプランを作る
ようにアドバイスさせていただいています。





< 住 宅 購 入 に つ い て >                                                        

Q4.住宅購入は何がきっかけになる方が多いですか?

 
 A.1つ目は、やはりお子様の成長ですね。
   お子様がだんだん大きくなって、今の賃貸の部屋が手狭になったり、将来の子
   供部屋を考えた時に、家の購入を考えはじめる方が多いようです。


   2つ目は、賃貸の代金を支払うのがもったいないと感じた時です。
   将来、家を建てる予定の方は、賃貸の代金がもったいないと感じている方が多
   いと思います。
   そんな時に何気なく住宅展示場や分譲住宅を見に行き、具体的に考えるきっか
   けとなります。


   3つ目は、住みたい希望の場所に土地や分譲住宅が売りに出た時です
   自分が将来住みたいと希望する所の土地が売りに出たり、分譲住宅が建った時、
   なかなかないチャンスと思い、住宅購入を考える方もみえます。




Q5.今、人気の間取りや広さについて教えてください。


 A.今は昔と違って、間仕切りなしで1階をフルオープンにする傾向があります。
   LDKと横の和室を壁や廊下で仕切らない間取りが人気です。


   理由は空間を最大限に使って、部屋を広くみせるためです。
   広さは、延べ床面積が20坪から80坪と幅広く、核家族や二世帯住宅によっ
   ても変わってきますが、税金面から70坪以内に押さえる方が多いですね。



    
Q6.家を建てる時の希望条件の優先順位を教えてください。

 
 A.もちろんお客様によって優先順位は違いますが、一般的には次のようになります。
     1.  予 算
     2.  住宅の質
     3.  維持費


   予算はもちろんですが、「住宅の質」や「維持費」も重視しなくてはなりません。

   「住宅の質」は、家の持つ構造バランスによる耐震性・免震性など家の性能を意
   味します。
   また、健康で住みやすい家でなくてはなりません。
    
   「維持費」は、高断熱・高気密により、電気代やガス代などを節約できますし、
   今は太陽光発電システムが注目されており、その利用者は全体の3割から5割ま
   で増えてきています。
   太陽光システムはまちがいなく、今後は常識になるでしょう。




Q7.家を建てる前に多い相談内容は何ですか?
 

 A.あまり多くはありませんが、住宅ローン契約者(ご主人)が死亡された場合、
   残ったローンはどうなるのかと聞かれることがあります。


   住宅ローンを組む条件の中に、「団体信用生命保険の加入が必須」としている
   銀行がほとんどです。
   これは、万が一、ローン契約者が返済途中で亡くなった場合の保険です。


   団体信用生命保険に入っていれば、亡くなった時に保険金が下り、住宅ローン
   の残債全額の返済にあてられます。これにより金融機関も債権を回収でき、住
   宅ローンを借りている側も家を失わずに済みますので、残された家族の方も安
   心ですね。
   また、金融機関によっては、生活習慣病などの8大疾病に備える住宅ローン商
   品も出てきていますので住宅ローンを選ぶ参考にしてみてください。




Q8.家を建てた後に多い相談内容は何ですか?


 A.不満に対する相談は特にありませんが、喜びの声はよくいただきます。
   当社は、断熱性・気密性も重視しており、お客様より、「住みやすく、冬でも
   暖かい」、「間取りも良かった」と満足のご意見をいただいております。




Q9.分譲住宅など、家を購入する際のチェックポイントを教えてください。


 A.まず、生活圏を中心に考えます。
   子供の学校や買い物、交通の便は毎日生活する上でとても大切なことです。
   物件のみならず、周りの環境もじっくりと見て検討してください。
  

   次に、地盤の強さです。
   その土地の地盤の強さは建物のトラブルに直結します。
   どんなに強い家でも、地盤が弱ければ地震の際に家が傾く恐れがありますので、
   綿密な地盤の調査に基づき、最適な基礎工事を行っているかはとても重要です。


   最後は、建物の構造です。
   建物の構造は柱の本数だけでも違ってきます。
   構造の強さは、地震などいざという時にその耐震性能を発揮します。
   ハウスメーカーによっては、構造見学会もありますので、ぜひ足を運んでみて
   ください。




Q10.物件購入代金の支払い時期について教えてください。


 A.当社は、通常4回に分けてお支払いいただきます。
  
   1回目は、契約書にサインをいただいた時です。
   当社は100万円をいただきますが、他のハウスメーカーさんは、物件購入価
   格の1割から2割をいただいているところもあるようです。


   2回目は、工事を着工するときです。
   物件価格の3分の1から、1回目でいただいた100万円を差し引いた金額を
   いただきます。


   3回目は、家が完成した時です。
   物件価格の3分の1の金額をいただきます。


   4回目は、家を引き渡す時です。
   残りの金額をいただいて終了です。





< 住 宅 ロ ー ン に つ い て >                              
                            
Q11.住宅ローンを組むとき、どのような銀行がお客様に選ばれていますか?


 A.私どものお客様では、JAさんが人気があります。
   また十六銀行さん、大垣共立銀行さん、信金さんなど、地元に密着した地方銀
   行を選ばれる方が多いです。


   逆に、金利が安いネットバンクや、知名度と安定感のあるメガバンクなどは、
   意外にも少数です。おそらく、ここは田舎で保守的な考えをお持ちの方が多い
   ため、昔から知っていて普段から利用しているJAさんや地方銀行を選ぶ傾向
   があると思います。
   地元での実績や信頼があり、安心感もあります。何より「慣れ親しんだ身近な
   存在」
という理由が大きいようです。




Q12.選ばれる銀行の理由は何かと思いますか?


 A.正直申し上げて、金利では大きな差はありません。
   となると、お客様は各行の独自の特徴やサービスで選ぶのです。


   まずJAさんは、「一番低い金利の時期が選べる」というところです。
   事前審査時・本申込時・融資実行時の中で、一番低い金利を選ぶことができる
   のです。融資実行時の金利を適用する銀行がほとんどの中で、めずらしいサー
   ビスなのではないでしょうか。

  
   次に十六銀行さんと大垣共立銀行さんですが、共通するサービスとして、疾病
   保証付きの住宅ローン
があります。
   もし病気になり働くことができなくなった時、保証の対象の病気であれば月々
   の支払いを保証してくれたり、ローン残高が0円になる場合もあります。


   最後に信金さんですが、通常、住宅ローンの融資の対象は、「土地と建物」で
   すが、信金さんはそれに加え、「外講工事代」も融資対象としてくれるようです。
   自己資金の少ない人で利用する方もみえます。




Q13.実際に提携ローンを利用される方は多いですか?


 A.やはり利用される方は多いです。
   その理由としては「金利が安い」、「審査に通りやすい」、「手続きが楽」
   だからです。
 
   当社がお客様の保証人の扱いになるため、比較的に審査が通りやすく、また
   煩雑な住宅ローンに関する各種手続きも代行して行います。
   お客様にとって、大きなメリットのあるローンかと思います。




Q14.銀行ローン・フラット35・財形住宅融資・自治体融資の利用割合を教えてください。

 
 A.利用が高いのは、やはり「金利が安い」点で、銀行ローンです。
 
   フラット35は、家が完成して登記が終わった後でしか融資できないため、
   つなぎ融資が必要となるため、比較的利用は少ないです。
   財形住宅融資と自治体融資は金利が高いため、利用されるかたはごく少数
   です。
 



Q15.人気の金利のタイプは何ですか?


 A.今はやはり低金利のため、「変動金利」です。
   また、「固定金利」を選ぶ方も、3年・5年と「比較的年数の少ない固定金利」
   を選ぶ方も多く見受けられます。




Q16.勤務年数や勤務形態(正社員・派遣社員・契約社員・自営業)で審査基準は違うと感じますか?


 A.まず勤務年数ですが、やはり長くお勤めされている方のほうが通りやすいと
   感じます。
 
   勤務形態については、安定感のある正社員は有利で、派遣社員・契約社員は
   「不安定」とみられ、審査は難しくなる傾向があります。

   しかし、最近では金融期間も窓口を広げており、融資額は少なくなりますが、
   借り入れることは可能かと思います。


   また自営業の方は、税金対策で実際よりかなり少なく所得を申告される方が
   多く、住宅ローンを組む際に、審査が通りづらく大変だと聞いています。
   自営業の方は、住宅ローンを借りる際に、過去3期分の決算書類を提出する
   ことになります。
   審査を通すために、家を購入する3年前から徐々に所得を上げて申告する方
   もみえます。




Q17.審査で落ちる理由を教えてください。


 A.審査に落ちる理由はお客様全体の1割ほどみえます。
   しかし実際のところ、その方がなぜ審査に落ちたのか、その理由を金融機関が
   ご本人や私たちに教えてくれることはありません。


   でも、よくよくお客様に思い当たることはないか聞いてみると、過去にカード
   ローンやマイカーローンの返済に問題があったことがあります。

   住宅ローンの審査では、他のローンの現在と過去の借入れ・返済状況をどこの
   金融機関でも必ず保証協会に問い合わせて確認しますので、それがネックとな
   り審査に通らないことも多いのです。


   また、現在は完済していても、過去5年以内に返済が滞ったりしてブラックリ
   ストに載ってしまった場合は、審査が難しくなります。
   そのような理由で住宅ローンを借り入れできなかったお客様で、「プロパーロ
   ーン」で住宅を購入された方も実際みえます。




Q18.頭金なしで住宅を購入する方はみえますか?


 A.はい、みえます。
   最近は、頭金なしでも住宅ローンを貸してくれる銀行は多いですが、できれば
   頭金として物件価格の2割をご用意していただいた方が安心です。

   住宅ローンの借入額もその分多くすることができますし、諸経費だけでも100
   万円は必要になるので、なるべく多くの自己資金を用意することが住宅ローンを
   安全に早く返済できる1つの方法かと思います。




Q19.金融機関の融資担当者の熱意や力量で審査が左右されると思いますか?


 A.基本的にはないと思います。
   審査には金融機関の審査の他に、保証協会での審査もあるからです。

   ただ、聞いた話によりますと、収入が少なくて保証会社の審査が難しいと思われ
   た時、金融機関の融資担当者が「奥様も働きに出てるので問題ありません」と強
   調した書類を作成し、保証協会の審査を通したと聞いたことがあります。




Q20.住宅ローンは何を優先して選ぶべきですか?


 A.やはり「金利の安さ」を一番に優先すべきです。
   金利が1%違うだけで、返済額が大きく違ってきますので、少しでも金利の安い
   住宅ローンを選ぶことはとても大切なことです。

   もし、金利にあまり差がない銀行で迷っているのなら、各行独自のサービスを比
   較してみるといいと思います。





< 最  後  に ・・・ >                                
                                   
これから家を購入する方へアドバイスをお願いします。


 思い立った時に早めに家を建てることです。
 家を建てるには大きな決断力が必要です。


 今、賃貸に住んでいるかたは、本当に家が欲しいのか、一生いまの賃貸に住み続け
 るのか、一度考えてみてください。

   

 もし将来、家を建てることを考えているのなら、無駄な家賃を支払うのはもったい
 ないです。
 賃貸は一生自分のものにはなりませんが、家を建てれば、必ず土地は残ります。
 土地が残れば、子供に「土地という財産」を残すことがきます。


 そして、5年間の資金プランを立ててみてください。
 今、賃貸に住んでいる人は、このまま賃貸に住み続けた場合と、家を買った場合で
 いくら支払うのか、今後の5年間の支出を計算してみてください。
 毎月の支出の差は小さくでも、5年間分ともなればその差は大きく開きます。
 具体的な「数字」で見ることが重要なのです。


 また、早めにアクションを起こすことも大切です。
 住宅展示場に行って情報収集したり、気になる物件があれば見に行ったり。
 そこで、一度住宅ローンの相談をしてもらってください。
 一体、自分がいくら借りられ、今後、どういう返済が待っているのか、早めに知る
 ことです。早めに知っておけば、何か問題があっても、前もって対策を講じること
 も可能だからです。


 また、老後を考えるのであれば、早めに住宅ローンを組むことをお勧めします。
 早めに借りて、定年までに返せば、老後も安心して過ごすことができるでしょう。


 もし、住宅に関してお困りのことや質問などあれば、お気軽に住宅ローンアドバイ
 ザーにいつでもご相談ください。


 あなたの素敵な住まいづくりを応援します。




貴重なご意見、ありがとうございました!