銀行・不動産会社に直撃取材!

任意売却会社  任売アシスト 林社長に直撃!


今回は、任意売却会社の 任売アシスト 林社長 に取材をさせていただきました!
任意売却という言葉をなんとなく聞いたことがある方も多いかと思いますが、そもそも任意売却とは何か、
そのメリットや競売との違い、また任意売却業者だからこそわかる裏事情を聞いてきました。


これから住宅ローンを組む方、そして現在ローンを組んでいる方も必見です!




Q1.まず、「任意売却業者」とは一般的にあまり知られていませんが、どういう会社なのですか?   


 A. 不動産免許を持って行う業務ですので、基本的には「不動産会社」になります。
   「任意売却だけを扱うの専門業者」は少なく、「任意売却もできる不動産会社」が
   ほとんどかと思います。


   任意売却と不動産業の比率は会社によって違うと思いますが、弊社は日ごろの業務
   でも、債務者と話したり、債権者と交渉したり、裁判所に情報収集に行ったりなど
   任意売却の業務が占める割合が高いです。


   しかし、残念ながら「任意売却」がなかなか世間に認知されていません。
   広告を出しても対象となる方が少ないですし、対象となる債務者のほとんどの方は
   家族にも話せず1人で悩むことが多いのです。
   何とか解決のために連絡をいただきたくても、経済的にも精神的にも良くない状況
   にある方からのアプローチはとても難しいものです。


   どのようにしたら問い合わせを増やせるか、連絡をもらえるか、そのために弊社は
   あらゆる方向から窓口を広げる努力をしています。
   そして少しでも多くの方に知っていただき、全国どの地域からご相談いただいても
   対応可能な環境を整えるため、私たちは日々活動しています。



Q2.仕事をする上で、何を大切にしていますか?                       


 A. 債務者の方の希望が第一です。


   相談に対して前向きなお客様、任意売却を希望されるお客様には、「任意売却を成立
   させること」が私どもの最大の目標
です。


   「税金の滞納」や「債権者の応諾金額が下がらない」など、いろいろ悪い条件や問題
   が出てくる場合も多いですが、何とか任意売却を成立させるために全力で取り組んで
   います。

 
   結果として、お客様に「競売でなく、任意売却をして良かった」と言っていただけた
   ときが、私たちの成功であります。


   また、私たちは住宅ローンの返済に困っている方々の救済を目的とした「一般社団法人
   全日本任意売却支援協会」
の地域パートナーとして活動しております。
   お客様の立場に立って、お客様の希望を第一とし、活動いたします。




Q3.年間の取り扱い件数は?どのような相談内容が多いのですか?               


 A. 問い合わせだけですと、年間400件くらいあります。


   その中から、任意売却に進む方は少ないですが、弊社は任意売却を無理強いしません。
   営業のように積極的に任意売却を勧める同業者も多いようですが、弊社は任意売却を無理
   に勧めておらず、あくまで「お客様の意思」で決めていただいております。
   それは、お客様の協力もないと任意売却は進められないからです。


   相談内容で多いのは、滞納する前や後などその人がおかれている状況にもよりますが、
   一番多いのは、すでに競売の申し立てを受けた方からの相談です。
   住宅ローンを滞納して、「この先どうなるのでしょうか?」という相談内容がほとんどです。
   やはり今後、自分たち家族がどうなってしまうのかと不安に思う方が、弊社のホームページ
   や新聞広告などを見て連絡されてきます。


   任意売却業者は少なく、あまり知られていないためか、任意売却業者そのものの存在を
   知っている方は少ないでしょう。
   この地域で目立つところは弊社含めて3・4社程度ありますが、任意売却をうたった広告は
   なかなかないので、広告を出すと反響はあります。


   弊社は、インターネットで裁判所の競売情報を見て、その人に添った内容のダイレクトメール
   を送ります。
   そのダイレクトメールを見ていただいたことがきっかけで、お電話いただくことも多いですね。



Q4.では、住宅ローンを滞納するとどうなるのですか?                    


 A. 住宅ローンの滞納が続くと、住んでいる家がいずれは「競売」にかけられてしまいます。
   通常、住宅ローンの滞納が6ヶ月続けば、銀行からローンの一括返済を請求され、一括
   返済できなければ、いずれは金融機関より競売の申し立てをされてしまします。
   

   住宅ローンの滞納から競売までの流れの多くは、以下のようになります。



 

    1.銀行などの債権者から督促状・催促書通知が届く

               ↓

    2.ローンの残債を一括請求される(期限の利益の損失)

               ↓

    3.保証会社から債権回収会社に債権が移行

               ↓

    4.保証会社が不動産競売の申し立てをします

               ↓

    5.競売開始の決定(裁判所から競売開始決定通知が届く)   

               ↓

    6.裁判所から執行官が物件調査のために訪問

               ↓

    7.競売の入札期間を知らせる通知が届く

               ↓

    8.競売の入札が行われ、落札者が決定

               ↓   
    9.家の所有者が変わり、立ち退きしなければいけません!!






Q5.「任意売却」とは何か、詳しくおしえてください。                     


 A. 「任意売却」とは、収入が減ったなど、さまざまな理由により住宅ローンの返済ができなく
   なり、いずれ住んでいる家が競売になってしまう場合に、銀行などの債権者の合意を得て売
   却
することをいいます。


   競売になると、所有者の意思とは関係なく売却されてしまいますが、任意売却はその名の通
   り、所有者である「あなたの意思」で売却することができます。


   ただし、任意売却の場合、通常の不動産取引とは異なり、債権者の合意が必要になります。
   一般の不動産売買の取引は、売主と買主の間に不動産会社が入り仲介しますが、任意売却の
   場合は、売主と買主、そして銀行などの債権者の間に、任意売却業者などの不動産会社が入
   るということになります。


   任意売却は競売にないメリットがたくさんあります。
   任意売却の手続きをしなければ、あなたの家は強制的に競売で売却されてしまうのです。




Q6.それでは「任意売却」と「競売」の違いは何ですか?                     


 A. 「競売」とは、住宅ローンの返済ができなくなったときに、ローンの担保になっている家を
   裁判所の指導のもと「あなたの意思とは無関係」に強制的に売却されてしまうことです。


   それとは違い、任意売却は競売で売却される前に、債権者の合意を得て任意で売却します。
   そしてあなたにとって有利な条件が下記のようにたくさんあります。


  <任意売却のメリット>
 
   1.相場に近い価格で家を売却できるため、残債を少なくすることができます
    競売の場合、市場価格のおよそ7割程度の金額で落札されることが多いのですが、
    任意売却の場合は、一般の不動産売却と同じ方法で売却するので、市場価格に近い
    金額で売却できます。

    どちらの方法も売却後の残った債務(ローン)を支払う義務はありますので、売却
    価格が高ければ、その分残債が減り、その後の生活再建支援につながります。 


   2.無理のない返済計画が立てられます
    競売の場合、残った債務の返済方法の交渉ができませんが、任意売却の場合は債権
    者との交渉ができる
ので、収入や生活に応じて無理のない返済計画が立てられます。


   3.引越し代や引越しの時期など、ある程度希望を聞いてもらえます
    競売の場合、落札者の都合により立ち退きを迫られ、引越し代ももらえませんが、
    任意売却の場合は、新しい所有者の方との話し合いである程度希望を聞いてもらえ
    また債権者との交渉しだいで売却代金の中から引越し代を確保することも可能です。


   4.あなたと家族のプライバシーが守られます
    競売の場合、インターネットや新聞・チラシなどで家の写真などの競売情報が一般に
    公表され、ご近所に知られてしまいますが、任意売却の場合は、通常の不動産売却と
    同じように行いますので、「競売にかけられている」などの情報がご近所などに知ら
    れる心配がありません。



Q7.任意売却にかかる費用はいくらですか?                             


 A. お電話やメールでのご相談から、任意売却成立まで、お客様から直接お金をいただく
   ことはありません。

   金融機関などの債権者が受け取る家の売却代金から正規の手数料を受け取りますので
   ご安心ください。




Q8.任意売却にかかる期間はどのくらいですか?                                          


 A. 滞納前、滞納後、競売開始決定通知書が届いてからなど、状況により解決に必要な期間は
   異なりますが、一般的に3ヶ月から5ヶ月、最短でも2ヶ月は必要で、場合によっては、
   半年以上
経ってから解決することもあります。


   いずれにしましても、早めのご相談をおすすめします。
   競売開始決定後のご相談が一番多いのですが、期間内に任意売却が成立しませんと、競売
   での売却になってしまいます。
   住宅ローンの返済に不安を感じたりされましたら、悩まず早めにご相談ください。




Q9.任意売却を考えられる方は、どのような理由が多いのですか?                    


 A. 一番多い理由は、やはり住宅ローンの破綻によることです。


   家を守るがために、住宅ローンの支払いが厳しくなったら消費者金融などでお金を工面する
   人も現実的に多くみられます。


   しかし、住宅ローンよりはるかに高い金利であるため、払えなくなるのは目に見えており、
   結果、住宅ローン以外の借金も増えることになります。




Q10.任意売却を考えるときに、どのタイミングで誰に相談すべきと思いますか?             


 A. 住宅ローンの返済に困ったとき、どこに相談したらいいのか分からないという方がほとんどか
   と思います。


   現状としましては、住宅ローンをメインで考えている人は任意売却会社にまず相談されますし、
   他の借金もある人は、弁護士・司法書士に相談して、住宅ローンがあれば任意売却の手続きを
   行う人もみえます。
   その人が何に悩んでいるかでスタートが変わってきますね。


   住宅ローンの返済に困ったら、まずは返済している銀行にご相談してください。
   住宅ローンの返済が滞っていなければ、ローンの返済条件の変更は可能です。


   住宅ローン以外に債務(借金)がある方は、弁護士や司法書士などの法律の専門家に相談する
   のも1つの手段ですが、住宅ローンなどの不動産の問題もお持ちの場合は、不動産業者がかか
   わらないと処理できません。


   私どもは、顧問弁護士や司法書士などの先生と連携をとりながら解決方法をご提案させていた
   だきます。
   また、弁護士・司法書士に相談する時は、初回は無料ですが、次から有料になりますが、弊社
   のような任意売却業者は何回ご相談いただいても無料ですし、任意売却までのすべての期間に
   おいても費用はいただきませんので、いつでも安心してご相談ください。


   早い段階でご相談いただければ、解決する選択肢が増える可能性があります。
   たとえ競売開始決定通知が届いてからでも、まだ間に合いますので、任意売却で解決を考える
   方は、少しでも早くご相談ください。




Q11.任意売却が難しいケースをおしえてください。                         
 

 A. 任意売却が一番難しいケースは、債権者の合意が得られないときです。


   任意売却は、第一番抵当権者(債務者)のほかに二番、三番の後順位抵当権者がいる場合、
   抵当権者(債権者)全員の合意がないとできません。

   たとえ第一番抵当権者でも、全額返済でないと任意売却に同意してくれない場合や、任意
   売却の資金はまずは第一番抵当権者に全額返済されますので、場合によっては二番・三番
   抵当権者が任意売却に応じてくれないこともあります。


   特に個人名での抵当権が設定されている場合は、感情的な理由で任意売却に同意していた
   だけないことがありますし、あまりにも債務超過だった場合や人気が集中すると考えられ
   る良い物件は、債権者が競売の方が有利と考えるため、任意売却を認めないこともあります。


   次に難しいケースは、時間の問題です。
   競売開始決定後のご相談がもっとも多いのですが、期間内に任意売却が成立しませんと、
   競売での売却となります。
   たとえ任意売却で買主が決まっても、買主のローンの手続きに時間がかかり、期限に間に
   合わなければ競売となっていしまいます。


   これまで多くのご相談を受けてまいりましたが、時間があれば任意売却が成立したであろ
   うお客様もたくさんいらっしゃいました。
   そのため、なるべく早く、少しでも早く相談して欲しいのです。


   また、住宅ローンだけではなく、住民税や固定資産税などの滞納があり市区町村から差し
   押えを受けているケースも多くみられますが、どのようなケースにしましても私どもが責
   任を持って交渉いたします。




Q12.任意売却後は、いつ引越ししなければいけませんか? そのまま家に住む方法はありますか?     


 A. いつまで住むことが可能かということは、新しい所有者の方とのと交渉しだいになります。
   任意売却後、買主がお金を払うと、裁判所で登記の変更手続きを行います。
   登記の変更手続きが終わった段階で、新しい所有者に代わります。


   1ヶ月待ってくれる場合もあればそうでない場合もありますが、任意売却の場合は何ヶ月も
   前から引越しの時期も相談・了解のうえで行いますので、無理のない計画が立てられると思
   います。


   任意売却は、すべてお客様の合意の下で進めるので、強制的に退去は基本的にありません。


   そのまま家に住む方法で一番多いケースは、お身内の方に協力してもらうケースです。
   同居してない家族や親戚などが家を買取り、家賃などを設定して住んだり、またお金に余裕が
   でてきたら買い戻すことも可能です。
   まれに投資会社が借り上げて賃貸で住まわせるケースもありますが、その場合、都心部での物
   件に限定されます。


   いずれにしましても、いくつかの条件が必要となりますので、一度ご相談ください。
   また弊社は、任意売却だけでなく、再出発される住まい探しもお手伝いさせていただきます。




Q13.任意売却に関する手続きはとても難しく大変そうですが、代行してくれるのですか?          


 A. お客様に難しい手続きをお願いすることはありません。
   任意売却を依頼されるお客様には、まず任意売却専任の媒介契約をお客様と私どもで結びます
   ので、契約書に御住所・お名前・ご捺印(認め印で可)をいただきます。


   他には、任意売却する際に債権者に提出しなければいけない書類があります。
   債権者によって専用の用紙がありますが、たとえば住宅金融支援機構からお借り入れの場合は、
   「任意売却に関する申出書」にご署名・ご捺印をいただくことになります。


   あとは債務者ご本人さまから、「任意売却業者に委託しました」と銀行に連絡を入れていただ
   ければ、それ以降は弊社が銀行などの債権者と話し合い、お手続きいたします。


   ご署名・ご捺印に不安はあるかと思いますが、書類に関してはすべて納得いただけるまで説明
   いたしますので、ご安心ください。




Q14.信頼できる任意売却業者とは?どのように見極めたらいいのですか?                 


 A. 任意売却業者を選ぶとき、もっとも重要なことは、「自分の味方になってくれるか?」という
   ことです。


   裁判所の競売情報に掲載されると、さまざまな業者からダイレクトメールが届きますが、中には
   危険な任意売却業者もいることは事実です。


   最初から、「引越し費用として100万円払います!」などと債権者と話し合う前から約束され
   たかのような文句がうたってあることが多いのですが、こういう業者は要注意です。


   任意売却によって有利な売却とローン再編を行い、債権者との粘り強い話し合いの中で「生活再建」
   のための有利な条件を引き出すのが、任意売却業者の使命です。
   任意売却もできるかわからない状況で、最初から「100万円払う」などというのは、のどから手が
   出るほど現金が欲しい心理状態にあることにつけ込んだ「悪徳商法」の可能性がありますので、十分
   に注意してください。


   また、通常は銀行から紹介される不動産会社が任意売却を行うことが多いようですが、この場合、
   あくまで「銀行サイドの業者」ということを忘れないでください。
   銀行の立場でお客様に接する業者との違いはあるはずですので、安易に選ばないほうがいいと思います。


   銀行から紹介され業者をやめて、自分で任意売却業者に変えることは可能ですので、紹介された業者
   に対して少しでも不安を感じたり、信用できない業者は変えたほうがあなたにとっていい結果が出る
   近道となるかもしれません。


   すべてはご自身の判断しだいですので、まずはインターネットなどで業者の情報収集をして、そして
   会って話してみてください。
   実際に会って「自分の味方か?」を見極めることがあなたにとって最も大切なことです。


   私どもは、「お客様の立場」で銀行と交渉しますので、安心しておまかせください。




Q15.任意売却業を少しでも自分にとって有利にするために何かできることはありませんか?      


 A. なるべく高く売却して、債務をなるべく少なくしたいなら、まず家をきれいに掃除することです。
   買おうとする不動産会社は外観だけでなく、家の中を見ることも当然ありますので、外の草取り
   から家の中の掃除までしっかり行いましょう。
   

   また、不要なものは処分し、きれいにすることで少しでも高く売却してもらうことが望まれます。
   印象はとても大事なものです。




Q16.今まで数多くの任意売却のケースを見られてきたかと思いますが、何を一番伝えたいですか?   


 A. 住宅ローンを借り入れをするときに「無理をして借りない」ことです。


   住宅ローン破綻になる人は、無理をして借りている人が多く見受けられます。
   買うときは「多少無理してでも家が欲しい」と考える人が多いのですが、少しでも収入が減った
   だけで、住宅ローンの返済に困るような組み方ではいけませんし、景気に左右されやすいボーナ
   ス併用払いにも注意が必要です。


   今の世の中、この先どうなるかわかりません。
   1年2年先はある程度わかっても、5年10年先は誰にもわかりませんし、会社がなくなっている
   ケースさえ考えられます。
   何より「余裕ある返済計画が大切」ということを覚えておいてください。


   そして、もし任意売却された場合は、「任意売却後の人生が一番大事」ということです。


   これまでに住宅ローンの返済に苦しむ方々の相談を数多く受けてまいりました。
   その中でも、任意売却や競売による精神的な負担ははかりしれなく、自暴自棄になり逃げる方も
   みえます。


   しかし、家を失っても、まだあなたの人生は終わっていません!
   大切なのは、これからの人生です!
   家族のためにも現実を受け止め、そして家族みんなで力を出し合い、今後の生活をしっかり再建
   する計画をたてることが大切です。


   私たち任売アシストは、一般社団法人 全日本任意売却支援協会の会員として、住宅ローンに
   苦しむ方々のお力になれるよう、弁護士・税理士・司法書士などあらゆるプロが連携してお客様
   の立場に立ち全力でサポートしてまいります。
   私どもは、お客様がどんな問題を抱えていても、私たちは粘り強く何度も交渉し、お客様の生活
   再建のためにできる限りの努力をさせていただきます。


   住宅ローンで苦しみ悩む前に、ぜひ一度ご相談ください。




<インタビューを終えて・・・>
  夢のマイホームを手に入れても、住宅ローンを返済していくことは大きなリスクであり、またその
  裏には「住宅ローン破綻」という厳しい現実があることも教えていただきました。
  辛く厳しい現実を見てきた社長だからこそわかる、「一人でも多くの住宅ローン破綻者を救いたい」と
  いう熱い思いが伝わってくるインタビューでした。
  林社長、お忙しい中ありがとうございました!


取材協力 : 任売アシスト


岐阜・愛知の任意売却 無料相談受付中。
0120-281-509


一般社団法人全日本任意売却支援協会 会員


〒500-8262
岐阜市茜部本郷2丁目8番1号


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<アクセス>


県庁方面から岐南方面に21号線を進んでいき、、、






「茜部本郷」の交差点を左折します。
(目印は、左手の釜揚げうどん屋さん)






左折するとすぐ、「岐阜駅3km」の
青い看板が見えてきます。







左折して400メートルくらい進むと、
右手に赤い看板の「バロー」が見えてきました!






バロー北側の道路を右折します。
(目印は大きな緑色の全労災の看板)







曲がるとすぐ左手に平屋の建物が現れます。
この建物の右側が任売アシストさんです。





任売アシストさんに到着です!


駐車場も完備していますので、安心して
ゆっくりご相談いただけます。


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