銀行・不動産会社に直撃取材!

某信用組合 融資代理に直撃!


今回は、某信用組合の融資代理に取材のご協力をいただきました!


「信用組合」は、あまり馴染みがないという方も多いと思いますが、大手銀行にない魅力や、
他の銀行で断られた人でも住宅ローンを借りる"裏技"があるってご存知でしたか?
 

住宅ローン審査が難しい方にも希望ありです!




Q1 現在、信用組合として住宅ローンの貸し出しを積極的に行っていますか?       


 A 昨年までは、積極的に住宅ローンの貸し出しを行ってきましたが、現在は積極的に
   貸し出しは行っていません。

   今は収益を第一に考えており、収益を考えると、安い金利で貸し出しても銀行負担
   の団体信用保証料や他の経費で赤字になるためです。


   ただ、貸し出さないわけにはいかないので、一般的な住宅ローンがメインではなく、
   金利2%程度の「プロパーローン」を主に扱っています。




Q2 プロパーローンと一般の住宅ローンの違いは何ですか?               


 A 住宅ローンには「一般の住宅ローン」「プロパーローン」の2種類があります。


   「一般の住宅ローン」は、保証会社を利用する通常の住宅ローンですが、
   「プロパーローン」は保証会社を利用せず、銀行の判断・責任のもと貸し出す住宅
   ローンのことを言います。
   当組合の場合、住宅ローンの8割のお客様が、プロパーローンを利用されています。




Q3 どのような方が、プロパーローンを利用されるのですか?              


 A プロパーローンは、ほかに借り入れがあったり、年収や勤続年数など審査基準に満
   たない場合など、一般の住宅ローンでは審査が通らなかった方
が利用されます。


   特に、他の銀行での住宅ローン審査に通らなかった方もよく相談にみえるのですが、
   最終的に当組合のプロパーローンを利用して家を購入される方も多いですね。





Q4 プロパーローンの内容を具体的におしえてください。                


 1. 保証会社の審査がない
   保証会社を利用せず、当組合のみの審査で貸し出しを行います。


 2. 保証料が不要
   保証会社を利用しないため保証料はかかりませんが、実質、金利負担で総返済額が
   高くなります。


 3. 連帯保証人が必要
   保証会社を利用しないため、連帯保証人が必要となります。
   通常、奥さまが保証人になることが必須で、場合によっては他に1人資産のある方
   が必要になります。また、奥さまもパートなどの収入があることが条件となります。


 4. 金利が高い
   一般的な住宅ローンに金利を1%程度上乗せすることが多いのですが、お客様の年
   収や担保価値、預金状況などによって変わってきます。


 5. 金利固定期間後の優遇金利が低い
   一般的な住宅ローンは、金利固定期間後の金利見直し時に1%以上の優遇がありま
   すが、プロパーローンは0.7%程度の優遇にとどまります。




Q5 では、具体的にプロパーローンの金利はどのように決まるのですか?か?      


 A プロパーローンは、お客様の状況によって金利は違ってきます。
   当組合には、審査の際、「スコアリングシート」があり、それを元にお客様の状況
   を細かくチェックし、金利を決定します。


   スコアリングシートの主なチェック項目は以下の通りです。






  ・年収
  ・住宅ローンの返済負担率
  ・他の借り入れ
  ・同居家族の借り入れ状況    
  ・担保価値
  ・預金状況
  ・給与振込口座の指定


   プロパーローンの場合、すべての項目において審査をクリアして完璧であっても、
   金利が2%を切ることはありません。
   いかにお客様が当組合に預金協力していただけるかで住宅ローンの金利も違ってき
   ますが、ほとんどの方が、2.3%前後の金利となっています。




Q6 プロパーローンの審査ギリギリの方を通す方法はありますか?             


 A プロパーローンの最終的な決裁権限は、支店ではなく本部にあります。


   そのため、本部に申請するときは、通常、申請書に加え「別紙」を作成するのです
   が、その別紙に「優良企業や大手の下請け会社に勤務」、「他のローンがない」な
   ど、"きちんと返済できます"という理由を強調
するようにしています。


   また、返済負担率が35%が上限となっていますが、20%以下であれば審査に通
   りやすくなります。

   何か審査が難しい要因があっても、返済できるという判断ができれば審査に通る可
   能性が高くなるのです。


   やはり最終的には、「返済能力」がカギになります。





Q7 ズバリ、ブラックリストに載っていたら、住宅ローンは絶対に借りられませんか?    


 A 当組合の場合、ブラックリストに載っている方でも、可能性がゼロではありません!


   ブラックリストに載ることとなった原因や経緯、返済状況などを考慮して、プロパ
   ーローンで貸し出す場合もあります。他の銀行で審査に落ちた場合でも、返済能力
   によっては可能性があります。
   もちろん、ケースバイケースですので、まずは一度ご相談いただきたいです。




Q8 ほかにローンがある場合、どのようにすれば借りやすくなりますか?         


 A 一般的に住宅ローンはお客様の年収の6倍を上限として借り入れることができます。
   しかし、他のローンなどの借り入れがある場合、住宅ローンの借り入れ可能額から
   その分が減額されることになります。


   住宅ローンを借りる場合、他のローンをご自身で完済しておくことが望ましいので
   すが、どうしてもそれが難しいのであれば、当組合の「フリーローン」を利用して
   他のローンをまとめて返済する方法があります。


   借り入れ先がいくつかあるより、借り入れを当組合に一本化しすることで管理もし
   やすくなりますし、返済実績があれば、住宅ローンも借りやすくなります。
   他に借金があっても、返済能力があれば幾分考慮されます。




Q9 人気の金利タイプは何ですか?                          


 A 3年の固定金利を選ぶお客様が多いですね。


   金利は1%と低いですし、確実にある程度の将来を見据えて選ばれる方が多いです。
   当組合にとっても、ある程度の年数が固定されているほうが返済の目安が立てやすい
   というメリットがあります。


   変動金利の方が金利は安いですが、あまりにも目先の金利にとらわれていますので、
   お客様に積極的におすすめすることはありません。




Q10どんな銀行で住宅ローンを借りるべきだと思いますか?               


 A 「金利の低さ」を一番に考えられがちですが、やはりトータルで考えることが大切
   かと思います。
   確かに金利は、返済額に直接影響しますので、大事な要素の1つだと思いますが、
   それと同じくらいに大切なことが、「融資担当者」かと思います。


   「この人に任せられる」と思える人間性や信頼関係があることは、住宅ローンとい
   う大きなお金が関わる場合、とても重要な意味を持ちます。
   貸し出すことに積極的ばかりでなく、返済方法・諸費用などを1つ1つ詳しく説明
   ・提案し、常にお客様の立場になって考えてくれる、信頼できる融資担当者がいる
   ことが大切だと思います。
   また、住宅ローンのみならず、他の付帯サービスも重要な要素の1つかと思います。




Q11 ローン返済に困ったらどうなるのですか?                  


 A まずは、「中小企業金融円滑化法」に基づき、返済期間を延ばすなどお客様がご返
   済しやすいように条件変更を行います。
   しかし、この法律は2013年に失効してしまいますので、今、銀行ではその後の
   方向性を見極めているところです。


   条件変更でもご返済できなければ、「元金据え置きで利息のみの返済」で1年間様
   子をみることになります。そして1年後の見直し時期に、今後どのように返済して
   いくか再度検討します。
   その後も返済が見込めない人は、営業店の手を離れ本部に管理を移管し、最終的に
   家を売却することになってしまいます。




Q12 最後に、これから住宅ローンを組む方へメッセージをお願いします。        


   信用組合は規模は小さく、他の銀行に比べ金利が高めですが、それに負けない魅力が
   あると自負しています。


   審査においては、1人1人のお客様の状況に応じて柔軟に対応いたしますし、住宅
   ローンを借りられた後も、積極的にお客様への訪問活動を行い、アフターフォロー
   もきめ細かくさせていただいております。
   いつでもお客様の身近に感じていただける銀行であることが大切と考えています。


   また、他の銀行で住宅ローン審査に通らず借りられなかった人が、当組合で借りら
   れる場合もありますので、審査が難しい方は、ぜひ一度ご検討ください。





 <インタビューを終えて・・・>
   審査が難しい人の"最後の砦"的な存在である信用組合さんはとても頼もしいですね。
   お話づらいことも、本音でお話いただき、ありがとうございました!