住宅ローンの返済

やって損はなし!「繰り上げ返済」の有効活用法


「繰り上げ返済」とは、毎月の返済とは別に、まとまったお金を借りている住宅ローンの元金の
一部を返す「一部繰上げ返済」と、元金の残り全部を返す「繰上げ完済」があります。


ここでは、「一部繰上げ返済」について詳しく解説します。



住宅ローン返済の負担を減らすには、借りた元金を減らすことはできませんが、元金にかかる利息の
支払い負担を減らすことは「繰り上げ返済」もしくは「借り換え」で可能です。


「借り換え」はその住宅ローンによって、できる場合とできない場合がありますし、出来たとしても
効果が無い場合がありますが、「繰り上げ返済」は行えば必ず総返済額を減らせます。


毎月の住宅ローンの返済額は、「元金+利息」の合計となっており、場合によっては返済額の半分が
利息を占めることもあります。住宅ローンの総支払額を少なくし早く返すには、この「利息」をいか
に減らすかにかかっています。


繰り上げ返済の最大のメリットは、


「返済をした元金に対する利息分が不要になるため、総返済額を少なくできること」



また、金利の上昇によって元金があまり減らない場合でも、繰上げ返済は元金部分を返済しますので
「金利上昇のリスクを抑える効果」もあります。


また、金融機関によっては、「自動繰上げ返済サービス」を行っているところもあります。
これは、繰上げ返済手数料が無料で、1万円以上1円単位から口座に指定金額以上の残高がある場合
に自動的に繰り上げ返済を行うもので、手数料も手間もかからずとても便利なサービスとなっています。



期間短縮型か?返済額減額型か?


繰り上げ返済には、「期間短縮型」「返済額減額型」の2つの方法があります。


「期間短縮型」と「返済額減額型」には違いがありますが、どちらの方法であっても繰り上げ返済は
利息を減らすのにとても効果的ですので、資金に余裕があればぜひ検討したいものです。


それぞれにメリット・デメリットがありますので、2つの特徴をよく理解してどちらを選択した方が
自分にとって良いのか検討してみてください。



「期間短縮型」                                      
期間短縮型とは、毎月の返済額は変えずに返済期間を短縮するものです。


元金の一部を繰り上げ返済することによって、その分の利息を支払わなくてよいことになります。
そうすると一定期間の元金と利息がなくなることによりその期間が縮まり、返済期間が短縮される
しくみです。
元利金等返済の場合の繰り上げ返済のイメージは、以下のようになります。


繰り上げ返済.jpg


期間短縮型は、「繰り上げ返済の時期が早い」、「金利が高い」、「返済期間が長い」ものほど
その効果は大きくなります。
もし、複数の住宅ローンを組んでいる時は金利が高いものから、もしくは返済期間の長いものから
繰り上げ返済を行えば、同じ金額の繰上げ返済でもより効果を大きくすることができます。



<メリット>
・返済期間が短かくなる
・「返済額軽減型」に比べて、総返済額の減少が大きい
 

<デメリット>
・繰り上げ返済で短縮した期間は延長することができない
・返済期間が10年未満に期間を短縮した場合、住宅ローン減税が受けられない





「返済額減額型」                                     
返済額減額型とは、返済期間を短縮せず、毎月の返済額を減らすというものです。


繰り上げ返済によって元金部分が少なくなりますので、それに伴い利息部分も軽減していきます。
元金も利息も少なくなるので、毎月の返済も少なくなるしくみです。
元利均等返済の場合の繰り上げ返済のイメージは、以下のようになります。


繰り上げ返済2.jpg


支払い利息は「期間短縮型」の方が減らすことができますが、毎月の返済額が減りますのでその後の
家計が楽になるメリットがあります。今後、子供の教育費がかかる人や車の買い替えを予定している人、
またその他の出費が予想される人は返済額軽減型を選んだ方がいいのかもしれません。


毎月の返済額が減った分を預貯金に回すこともできますし、貯まればそのお金を繰り上げ返済にあてる
ことも考えられます。


また「返済額軽減型」の場合、たとえば、3年や5年といった「固定金利選択型」のローンで固定金利
期間の間に金利が上昇しても固定金利期間終了後の金利見直しの際に「返済額軽減型の繰上げ返済」を
行うことによって、毎月の返済額の上昇を抑えることができます。



<メリット>
・毎月の返済額を少なくできる
 

<デメリット>
・「期間短縮型」に比べて、総返済額の減少が小さい




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