住宅ローンの返済

どんな時に「借り換え」で得できるか?ポイントと注意点


住宅ローンの支払いを少しでも減らしたいのであれば、支払い利息を少なくする

ほかなく、現在の低金利時代は住宅ローンを見直すいいチャンスかもしれません。


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支払い利息を抑える方法としては、「借り換え」「繰り上げ返済」がありますが、ここでは「借り換え」について詳しく説明したいと思います。


「借り換え」とは、いま組んでいる住宅ローンを一括返済して、新たに住宅ロー
ンを組み直すことで、一括返済する資金は、借り換えによる資金を使います。


住宅ローンを高金利時代に固定金利で借りた人は、低金利の住宅ローンに借り換
えることで今より支払利息を少なくし、毎月の返済額も減らすことができ、その
うえ将来の金利上昇のリスクを避けることができます。


このように今の住宅ローンを見直し、新しいローンに借り換えることによって、
総返済額を減らしたり、返済期間を短縮させるメリットがあります。
住宅ローンの借り換えは、金利差があればあるほど、残りの返済期間が長ければ
長いほど、返済残高が多ければ多いほど総返済額を少なくする効果が大きくなります。


<借り換えの効果がある場合>                              


下記のすべてに該当する場合は借り換えにかかる諸費用を含めても借り換えのメリットが
あるとされていますので、ぜひ検討してみてください。


  1.借り換え後ローンとの適用金利の差が1%以上
  2.住宅ローンの借入残高が1000万円以上
  3.残りの返済期間が10年以上




<借り換えができない場合>                               


  1.借り換え先は、民間の金融機関のみ
  2.同じ金融機関での借り換えはできない場合がある
  3.過去1年間に今まで利用してきた住宅ローンの支払いを延滞したことがある人
  4.担保割れしている物件については借り換えができない場合がある



<借り換えの注意点>                                  


1.借り換えは諸費用がかかる
 借り換えは、新たに住宅ローンを借りるわけですから、再度以下の諸費用が必要となってきます。
 そのため、わずかな金利差で借り換えをしても意味がない場合もありますので注意が必要です。


  ・融資事務手数料  ・保証料  ・登記費用  ・印紙税    


  保証料は、現在の住宅ローンを組む時に支払った保証料がある場合には、残りの返済期間に
  応じて 手数料を差し引いた金額が戻ってきます。たとえば返済期間30年の住宅ローンで
  借り入れ、10年後に借り換えをした場合、残りの20年分の保証料が戻ってきます。


  登記費用は、借り換え前の金融機関の抵当権を抹消し、借り換え後の金融機関に抵当権を設
  定し直す必要があるため発生します。しかし建物の保存登記や所有権の設定登記費用はかか
  りません。


  火災保険は新しい住宅ローンにそのまま引き継げますので、新たに費用は発生しません。



2.返済期間は基本は延ばせない
  通常、借り換えは返済期間は現在の住宅ローンの残りの返済期間が上限となります。
  当初の借り入れ時は「新築」でも、借り換えのときは「中古」の扱いになるため、返済期間
  は短くなることも考えられます。
  ただし、一部の金融機関では、これを延ばすことも可能としているところがあります。




3.金利優遇を利用する場合
  借り換えの場合も、金利の優遇を受けるのときは「給与振込口座の指定」や「クレジット
  カードの作成」など、いくつかの条件を設定している金融機関もあるので、これらの条件に
  あてはまるか確認しなければいけません。




4.複数の住宅ローンを組んでいる場合
  1つの住宅に、複数の住宅ローンを組んでいる場合は、借り換えの際にはすべての住宅ローン
  を同時に借り換える必要があります。

 


5.借り換えは自分で行う
  借り換えの場合は、住宅購入時のように不動産会社が手続きしてくれませんので、基本的には
  自分で手続きしなければなりません。最近ではインターネットでの借り換えもできるようにな
  っていますので、気になる金融機関があれば、まずは相談してみましょう。




*最近では、各金融期間でも「借り換え専用の住宅ローン」の商品に力をいれており、金利も安く
 設定されています。
 借り換えは条件しだいで総返済額を減らせる大きなチャンスとなりますが、別途諸費用がかかり
 ますのでメリットがあるのか、一度金融機関に相談してシュミレーションを行ってもらいましょう。




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