住宅ローンの返済

競売?任売(任意売却)?住宅ローン返済できない場合のフローチャート



万一、何かの理由で住宅ローンの返済ができなくなったら、どうしたらいいのだろうと
不安に考える方もいると思います。


たとえば「会社を退職した」、「給与やボーナスが減った」、「事業に失敗した」、
「病気になった」
、などいろいろな原因で収入が減る可能性は誰にだってあります


また大学進学などで子供の教育資金がかさんだり、マイカーローンを組んで、毎月の
返済に余裕がなくなる
ことも考えられます。
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ー そんな時に、もし住宅ローンの返済が滞ってしまうとどうなるのか?   


まず「病気になった」場合で、「疾病保障つき」の団体信用生命保険に加入していて、病気が保障の範囲内であれば、保険が下りますので残った住宅ローンの支払い義務はなくなります。


それ以外の場合で住宅ローンの返済が滞るようになると、まずは金融機関から電話や督促状が届きます。




ー それでも延滞を続けるとどうなるのか?                


延滞を3ヶ月以上続けると、金融機関は住宅ローンを「一括返済」するように請
求します。しかし、毎月の返済もできないわけですから、身内の助けが無い限り
一括返済するのは無理でしょう。



  
ー それでも一括返済をしないとどうなるのか?               


では、次はどうなるのかというと、期限の利益(決められた期限までは支払いは
しなくてもよい、また返済を請求されないという債務者が得る利益)」
が失われ、
金融機関が契約している「保証会社」に対し、ローンを全額肩代わりするように請
求し、保証会社はあなたに代わってローンの残債を一括返済(これを「代位弁済」
と言います)します。


これで金融機関に対する返済義務はなくなるのですが、だからといってローンが消
えるわけではなく、今度は肩代わりしてくれた保証会社に返済しないといけないの
です。


つまり、返済ができなくなっても、住宅ローンの返済義務がなくなったわけではなく、
「ローンの債権者が金融機関から保証会社に変わっただけ」なのです。


返済先が変わっただけですので、住宅ローン利用者にとってはあまり意味のないこと
のように思われますが、貸す側の銀行の立場を考えると、ローンの契約者本人が返済
できなくなった場合、保証会社が代わりに支払ってくれるため安心できるのです。


いわば保証会社は、金融機関にとっての「保険」なのです。


ですから、多くの金融機関では住宅ローンの加入条件に保証料を払うことになってい
るわけです。




ー 保証会社の請求も無視したら、どうなるのか?                 


次は、保証会社が「抵当権」を実行し、家を「競売」にかけます。
これにより落札されてしまうと、住んでいる家を立ち退かなくてはいけません。


競売の場合、市場の相場よりかなり安く落とされますので、それでローンがすべて返済
できることは難しく、残ったローンは支払う義務があるのです。


ここまでくると、非常に厳しい状況になります。


そこで、少しでも自分にとって有利にする手段の1つとして、「任意売却」
「個人民事再生」
というものがあります。




「任意売却」とは?


「家を売ってしまう」という点では、競売と変わりませんが、所有者の意思で売却できるため、
競売よりは高く売却することが可能です。
任意売却でも返済できなかったローンはやはり支払う義務があります。


しかし、競売と違い、残ったローンの交渉を債権者である保証会社と交渉することも可能です
ので、いくらか減らすこともできるかもしれません。


また引越し代も債権者である保証会社が負担してくれる場合もあります。
任意売却は、競売より家が高く売れるため、保証会社も柔軟に対応してくれる傾向があります。
また見かけは通常の売却と変わりありませんから、現状を近所の方に知られる心配がありません。


しかし、任意売却は個人で行うことは難しく、専門家のアドバイスが必要ですので、信頼できる
専門業者を探す必要があります。




「個人民事再生」とは?


「個人民事再生」とは、2001年4月から始まった制度で、多額の債務のある個人債務者について、
裁判所の監督のもとに債務の一部を弁済する再生計画を立て、それを実行すれば残りの債務が免除
される制度です。


  個人民事再生の最大のメリットは、「家を手放さずにすむこと」です。


その変わり住宅ローンの残債を再生計画にそった返済をすることで、住宅ローン以外の借金が免除
されます。住宅ローンの債務が免除されることはなく、返済期間を延ばすことが可能ですので
返済がしやすくなります。


自己破産と違い、「職業などの資格制限がない」「個人再生手続きの範囲内なら、車を手放さなく
てよい」のですが、手続きの費用が高額になることが難点です。それは個人民事再生の手続きは
とても複雑ですので、通常、司法書士や弁護士に依頼することになるからです。


また、個人民事再生の適用を受けるには、細かな要件を満たす必要がありますので、司法書士や
弁護士に相談しながら進めましょう。




返済が滞る前に必ずすべきこと!


もし返済が苦しくなったら、消費者金融からお金を借りてなんとかしようとは考えないで、早めに
金融機関に相談しましょう。


毎月の返済を少しでも減らすように「条件変更」により返済期間を延ばしたり、借り換えを
行うことも検討してくれると思います。

ただ、注意しなければいけないのは、延滞してしまったら対応は難しくなりますので、必ず延滞前に
相談するようにしてください。




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