FPに借り換え相談に行ってきました!


そもそも8年前・・・


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我が家が分譲住宅を購入する契約時に、
某地方銀行Aの住宅ローン担当者が同席していました。


何の知識もナイので「銀行を選ぶ」とか、「金利がどうだ」とか
何も考えず言われるがままローンも契約。


そのA銀行で融資額1,700万円を35年で返済するローンをスタート。
確か初めは3年固定でした。


その後、3年固定が終わり、次の新たな金利に変わったら
約2万円ほど毎月の支払いが増えました。


たまたまその時、生命保険の見直しをしていたので
ファイナンシャルプランナーに相談したら、


「ありえないくらい高いよ!! 絶対借り換えしたほうがイイ!」


と言われました。ありえないくらいって・・・(^_^;)




早速、A銀行へ相談したら変動金利をススメてもらい、変更しました。
初めの支払い額ほどにおさまったので、そのまま放置していたのが現状です。


でも、ネットで調べてみると、変動0.8%とか10年固定1.5%とか、
全期間固定金利のフラット35でも1.8%...


 「ウチの金利って高いんじゃないの!?!?」
 「一体、どういうことダッ??」




・・・というわけで、住宅ローンの借り換えを考え始めました。
でも、なかなか借り換えって難しい!
いざ借り換えしようと思いましたが、いきなり壁にブチ当たりました。。
専門用語が多く、プランやキャンペーン等複雑すぎて・・・




 「どんな商品が自分に合っているのか?」・・・ ワカラナイ。。


 「どこの銀行が得なのか?」      ・・・ ワカラナイ。。




そんな時に頼りになるのがFP(ファイナンシャルプランナー)です。


現在のローンの借入状況と家計の状況を将来に渡って考え、
「借り換えでどれだけメリットが出るのか?」をシュミレーションし、
適切なアドバイスをしてくれます。


自分だけではなかなかわからない住宅ローン。
でも、このまま損をするのもイヤ!


気になる借り換え時に注意すべき点や借り換え時の諸費用も知るために、
思い切ってFPに相談に行ってきました!





そ れ で は、 F P 事 務 所 へ 向 か い ま す !                    



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今回相談させて頂いたのは、岐阜県岐南町にある
"生きる知恵"創造ステーション「プラマイプラス」さん。


住宅ローン、保険、相続などのFP業務をはじめ、中古車販売、
レストラン経営、貸ホール、イベントの企画・運営など生活に
関する100のサービスを提供。


FP、税理士、離婚アドバイザーなど50種を超える有資格者が
集まったプロ集団で、各分野のスペシャリストが、あらゆる
問題の相談にのってくれます。なんとも頼もしい!





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★総支配人(社長)の高田さんです!


FPの資格を有する、プラマイプラスグループの総支配人。


大学を卒業後、20代で中古車販売店の店長に。

その後、自身で中古車販売会社を経営、保険業にも携わり、
2008年に、知って得する"生きる知恵"を提供するべく
「プラマイプラス」を設立。


その業務は多岐にわたり、岐阜で活躍する若き社長の1人。





社長、お若くてとても明るい!


でも、言葉の1つ1つに重みがあって、いざという時に頼れるお人柄。


わからないことばかりで不安ですが、何でも気軽に相談できる雰囲気があります。


今日はよろしくお願いします!





早 速、 借 り 換 え 相 談 ス タ ー ト !                       



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    < 相 談 者 >


 ★33才女性。


 ★8年前に分譲住宅をご主人名義で
  某地方銀行より35年ローンで借入れ購入。





 ★現在の借入状況
  ・住宅ローン残高 ・・・ 1,328万円
  ・残返済期間   ・・・ 27年
  ・金利タイプ   ・・・ 変動金利型
  ・金   利   ・・・ 2.175% (団信保険料を含む)       
  ・毎月の返済額  ・・・ 54,632円
  ・ボーナス返済  ・・・ なし


 ★問題点
  ・借主が転職して1年あまりで勤務年数が少ない。(前職とは違う業種)       
  ・収入が一般的な借入条件の基準ギリギリで審査に通るか心配。


 ★借り換えの要望
  ・総返済額を減らしたい。
  ・全期間固定金利の「フラット35」に借り換えたい。
  ・できれば「疾病特約」を付けたい。
  ・火災保険も見直したい。




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まず初めに、以下の書類を提出し、現在の返済状況をヒアリング。


   ・住宅ローンの残高証明書


   ・火災保険の内容案内書


   ・家の設計図






すると、現在の返済状況を聞いた高田さんから意外なひとことが・・・!




高田さん:「現在の変動金利2.175%は、団信保険料含みですので、決して高くありませんよ。」


相談者 :「えっ!?本当ですか?では借り換えなくてもいいと?」


高田さん:「でも、今は超低金利時代ですので、フラット35のような全期間固定金利に借り換える
      方が確実でオススメです。」


相談者 :「やはり全期間固定金利の方が、将来金利が上がらないから安心ですよね。」


高田さん:「はい。あとは、"返済期間をどうするか?"です。
      相談者さまの場合、残りの返済期間が27年ですが、これを20年とするか、
      27年とするかで、フラット35は金利が変わってきます。」




・・・ 私の場合、当初35年の借入で、現在8年経過して、残り27年。
    借り換えも、最長27年を限度に借りることになります。
    今回の借り換えで、どこまで総返済額を減らせるかは、


    「どれだけ返済期間を短縮できるか?」
 

    ということがポイントになってくるということです。


    毎月の返済額は増えるが、期間を7年短縮するため、利息が少なくて済むうえ、
    金利が安くなる。


    返済期間が20年以下と21年以上では、金利が2.8%も違う。(H24年10月現在)

    (5年以上20年以下1.60%、21以上35年以下1.88%)


    果たして、毎月の返済額がとれだけ増えるのか・・・?




高田さん:「それでは、返済期間20年と25年の場合で、シュミレーションを行なってみましょう」





そこで、借り換えのシュミレーションをしてもらいました                        


今回は、SBI住宅ローンのフラット35に借り換えた場合でシュミレーションをお願いしました。


まずは借り換え時に必要になる諸費用は・・・





 

 ●借り換え先の銀行(SBI)へ、約47万円(事務手数料+印紙代+登記費用)


 ●現在借りている銀行(A銀行)へ、約10万円(繰上返済手数料+未払利息+抹消登記費用)  
                      



うーん・・・やっぱり借り換え先に払う諸費用は高い!
借り換えでも、「新規扱い」にはかわらないからなあ・・・
おまけに、A銀行への支払いもあるし。


でもフラット35は保証料がなし!
保証料って、一般的に約60万円くらいかかるから、まだ安いほうということか・・・




そして、返済期間が20年で、借り換え先の銀行(SBI)への諸費用47万円をローンに
組み入れた場合と組み入れない場合でシュミレーションすると・・・


★シュミレーション1(期間20年、諸費用含み>





 

 ・返済期間   :     20年


 ・金  利   :   1.60%(H24年10月現在) 
 

 ・融 資 額  : 1,375万円(1,328万円+47万円)


 ・毎月返済額  : 66,984円(現在の毎月返済額との差 +12,352円)


 ・負担軽減予想額:   146万円

 


諸費用は、負担が大きい借り換え先の銀行への支払い47万円を融資額に足しています。
それでも借り換えによるメリットは、146万円!!



★シュミレーション2(期間20年、諸費用含まず>





 

 ・返済期間 :       20年


 ・金  利 :     1.60%(H24年10月現在) 


 ・借 入 額 :   1,328万円


 ・毎月返済額:   64,694円(現在の毎月返済額との差 +10,062円)


 ・負担軽減予想額:  201万円

 





つぎは、返済期間が27年でシュミレーション・・・
★シュミレーション3(期間27年、諸費用含まず>





 

 ・返済期間 :       27年


 ・金  利 :     1.88%(H24年10月現在) 


 ・借 入 額 :   1,328万円


 ・毎月返済額:   52,298円(現在の毎月返済額との差 ー2,334円) 


 ・負担軽減予想額:   59万円

 




返済期間が27年の場合、毎月の返済額は2,000円くらい減額になりますが、


<注意!>

・シュミレーションは、現在の変動金利2.175%が返済完了まで続くとして計算しています。


現在借りているA銀行への諸費用約10万円は、別途支払いが必要です。


・フラット35は団信(団体信用生命保険料)が"任意"であり、今回のシュミレーション
 には含まれていません。
 そのため、団信をつけると私の場合、約53万円の別途支払いが必要です。


・また、現在借りている銀行(A銀行)に借入当初、保証料を一括で支払っており、
 A銀行に確認したところ、保証料の戻りが14万円くらいあるそうです。
 フラット35は保証料0円ですので、これは嬉しいですね!




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裏ワザ!.jpg













フラットの場合、団信に加入するかは"任意"です。


上記に書いたとおり、団信保険を付けた場合、約53万円もの支払いが別途発生してきます。


これって、大きい額じゃありませんか?


そこで、高田さんが提案してくれたのが、



「"団信保険"ではなく、"生命保険"に入る」ということです!



団信保険は保険料が高いため、団信保険は付けずに「ローン返済額分の死亡保障の保険」に
入ると保険料を抑えることができるそうです。


団信保険加入時より、ナント、2・3割も保険料を減らすことができるんですって!


もしもの時は、この死亡保証でローンを返済するという方法。
もし、今入っている生命保険では足りない場合安い保険に入り補うこともできるようです。 


ただし、40代後半くらいの年齢になると裏技を使えないので、どちらにメリットがあるか
シミュレーションは必ず行なってもらいましょう。





借り換えで気になるアレコレ、聞いてみました!                             



質問1. 旦那は転職して1年弱。勤務年数が少ないですが、審査は通りますか?


 ー 勤務年数1ヶ月目からでも可能です。
   一定の収入があり、毎月のローン返済額が収入の30%を超えなければ審査は通りやすくなるでしょう。
   30%以下が全ての条件ではありませんが、ポイントの1つですね。




質問2. 火災保険は加入し直す必要がありますか?


 ー 一括で支払われていれば、加入し直す必要はありません。
   ただし、毎月支払っている場合は、加入し直す必要があります。
   また、この火災保険料は一括で支払わなければならないため、
   まとまったお金が必要になります。




質問3. フラット35の魅力をおしえてください


 ー 今、組まれている住宅ローンは「変動金利型」ですよね?
   変動金利型は6ヶ月ごとに、短期固定型は固定期間後に金利見直しするため、
   将来的に金利がアップする可能性があります。
   そうなると家計に大きな打撃となりますし、やはり先が見えない不安があります。


   その点、フラット35なら金利が全期間変わることなく安心ですし、将来設計も
   立てやすいメリットがあります。




質問4. 借り換えの申し込みの流れをおしえてください


申込内容に添って、審査の申し込みをする。
(申し込みの手続きは、借入申込書のほか、免許証などの証明書、サラリーマンの方の場合は源泉徴収票、住民票、サラリーマンは市役所からの課税証明書、家の売買契約書、公図などの書類を提出。申し込みの場合は、ローン契約者本人(ご主人)が立ち会う必要がある。
最近転職した方の場合、「給与証明書」を勤務先に書いてもらう)

だいたい1週間から2週間で審査結果が出る。
審査がOKなら、現在借り入れている銀行に、「全額一括返済の手続き」をする。
銀行から、「2週間あれば返済の手続きができる」と言われる。
決済当日、お客様の口座に融資額全額が振り込まれるので、その日のうちに払い出し、銀行に返済、銀行側が家と建物についている抵当権を解除する書類を用意するので、司法書士が受け取り、登記の変更をして手続き終了。




質問5. 借り換えの注意点をおしえてください





火災保険には家具等に支払われる保険があるそうです。
地震保険は火災保険の1/2しか保険料がもらいないのでリフォームや建て直しには全然足りません。
なのでこの家具に支払われる保険を追加することで補うことができます。
審査も甘く、「TVが壊れた、食器が全部地震で割れた」みたいな申請で保険料をもらうことができるそうです。


借り換えをしてでてきたメリット分で太陽光発電をつける方が増えている。
借り換えによってでたメリット200万円から300万円を太陽光発電に設備投資し
売電によるメリットで光熱費を下げることができます。
もともと借り替えなければ出てこなかったお金なので、実質、負担はゼロで設置できたことになります。


 

今回、SBIにてシミュレーションをしましたが、火災保険についても色々教えてもらいました。
火災保険ってどんな時、使えるか知ってますか?
火事になった時だけと、思っていました。
実は、めっちゃ使えるのにみんな知らないから使っていないだけなんです!!
ウチの火災保険の情報を持って次回、詳しく説明を聞きます。


取材3回目

火災保険について

・家財の保険と合わせて加入する。
建物と家財の支払われる合計金額で考えてみるとイイ。
だたし、家財保険は保険料が高いです。
また、今は審査が甘く申請で支払われているけど今後、建物同様に審査する人が見に来て
支払い額を出されるようになるかも。
太陽光発電やエコキュート、コンロのような建物に設置されているものは
建物の扱いになります。
TVは壁掛けタイプであれば、建物の対象となり、TV台においてあれば家財になります。

建物の素材によってもベストな保険がかわってきます。
木造に向いている保険、鉄筋に向いている保険、コンクリートに向いている保険があります。

耐火や耐震によって保険料の割引がかわります。
「建物評価表」にて調べることができるけど、素人にはわかりにくいそうです。
保険屋さんやハウスメーカーに聞いてみるとわかります。

35年の火災保険で8年経過し、残り27年です。
建物のみの保証で1580万円。
地震保険は5年ごとのものに入っています。
(地震保険は国で決められており、5年が最長になっています。)

今の火災保険を解約すると約24万円、戻ってきます。
わたしの理想は新しい火災保険でも24万円で収めたいです。
建物+家財=1500万円ほ保証を考えていてます。
(家の価値があり、補償額がある程度決められています。ウチの場合、約1300万円?1800万円の保証枠だそうです。)

今の保険が終われば入りなおしになります。
新たな火災保険に入る場合、一般的に5年とか10年の火災保険に入られるそうです。
火災保険は最高で36年の加入できます。
追加で5年、10年入るよりも長期の保険に加入したほうか保険料が割安になります。
なので、新しい火災保険を35年で入るのも検討中です。

実際、建て直しにいくら必要なのかわからず、1500万円も妥当なのか...
という不安があります。
ただ、立て直す事になっても大きな家は必要ないと考えているので
補償額を妥当な額にしたいと考えています。

団信と生命保険

フラット35に団信を20年つけた場合、団信保険料の合計が約51万円。
1年目は49,400円の年払いからはじまり、20年目は1,600円/年です。

先日の裏技で、団信には入らず生命保険で補う方法。
見積もりがでました!!
今、入っている生命保険の額と算出して、住宅ローンを払うには毎月5万円が必要と分かりました。
新たに収入保証保険というものに加入します。
毎月5万円を20年間保証という内容で
保険料は15,100円/年になります。(20年間、固定額)
これを20年払うと30万2,000円。

団信51万円?収入保証保険30万2,000円=約20万円!!
約20万円も保険料を削減することができます。

ちなみに、今入っている生命保険に5万円の保証を追加した場合の保険料は16,420円/年でした。

違いは団信は亡くなった時点で住宅ローン完済。
収入保証保険は毎月支払われる保険料から住宅ローンを支払う。
結果的にどちらも亡くなってから家計に住宅ローンの負担がかかりません。
変わるのは支払う保険料だけです。

ただし、この裏技を使えるのは40代半ばあたりまで。
年齢で収入保証保険料が上がるため、団信の方が安くなるそうです。
それと、団信加入が任意の住宅ローン借り換えか?

まずは、
?今の生命保険で住宅ローンを払うにはいくら足りないのか?
?それを補うためにいくらの保険に入る必要があるのか?
?団信はいくらか?

団信と、住宅ローン返済に足りない分の保険料を比較すれば
この裏技が有効か判断することができます。

取材4回目
火災保険について。
建物評価表がないので、今契約している火災保険でコピーをもらえないか聞く。
今の状況では割引が少ない見積もりでしか出せないので、火災保険の変更メリットは少ない。
今、H構造での見積もりですが、T構造の基準に入ることが出来れば火災保険変更のメリットが見えてくるそうです。

この建物評価表の内容によって、耐火基準に達していれば保険料がかなり安くなる。
今の火災保険は基準が3つに分かれています。(前まではもっと沢山の構造で分けられていましたが内容が複雑過ぎたため、簡略化されたさそうです。)
H構造、T構造、M構造があり建物の種類や素材、耐火基準で変わってきます。
また、保険料の自由化により同じ保証内容でも保険会社によって保険料に差があります。
(建物の保証料?係数=保険料  この係数が保険会社で好きなように決められるようになりました。)
構造によって、H構造ではA社が一番お得で、T構造だとB社の方がオススメという感じだそうです。
火災保険はかけられる保証金額の範囲があります。
その基準から前後30%までしかかけることが出来ません。